顺丰房托上市破发的两个主因

5月17日，顺丰房托（02191.HK）正式登陆港交所。

早盘，顺丰房托以4.49港元低开破发，较发售价跌约9.84%，而收盘报于4.17港元，较发售价跌16.27%。

顺丰房托分拆上市，本意是拓展融资渠道，进而为顺丰核心业务的发展带来一些资金上的支持。，首日即破发的事实，却让人不得不深思，从其自身资产包组合到客户来源，顺丰房托的风险都过于集中，这也是其首日破发的主因。

（图片来源雪球）

过度依赖香港园区
顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金。本次上市，顺丰房托计划向全球发售5.2亿个基金单位。上周五，顺丰房托完成配售，定价为每个发售基金单位4.98港元。

根据招股书显示，顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山、芜湖的三处现代物流地产，可租总面积达30.8万平米，估值约为60.93亿港元，平均出租率约为94.9%。各物业均位于香港或内地主要的物流枢纽内，毗邻机场、海港、铁路、高速公路等交通要口。

其中，整个资产包中最亮眼的香港物业，毗邻香港国际机场，可出租面积16万平方米，估值52.8亿港元；佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场，可出租面积8.5万平方米，估值5.5亿港元；芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速，可出租面积6.3万平方米，估值2.6亿港元。

顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高，对整个资产包的利润影响明显，每平方米的月租金为107港元，而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。顺丰房托基金过度依赖香港园区，势必造成了公司业绩的较大波动。2018、2019及2020年其收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元；运营利润为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元；公司拥有人应占利润为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。2020年运营利润大幅下降超85%，正是由于新冠肺炎疫情爆发，香港公开市场租金下降，导致投资物业公允价值大幅变动所致。

母公司业绩拖累
母公司顺丰控股经营业绩下滑，也被视为影响顺丰房托上市首日破发的重要因素。

据顺丰控股4月8日对外发布公告，该公司预计一季度亏损9亿元至11亿元。受此消息影响，顺丰控股4月9日股票开盘即跌停，当日报收72.72元/股。据悉，这也是顺丰控股上市以来，在一季度业绩出现亏损。

顺丰房托的股价表现受母公司影响，主要原因是顺丰房托过往的业绩对母公司依赖程度较大。兴业证券指出，顺丰房托租户高度依赖顺丰关联租户，三大物业94%的租户来自物流行业，其余租户包括药品、科技及其他行业。

公开信息显示，过去三年间，顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%；顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。

来自顺丰关联租户的高收入占比，一方面为顺丰房托提供了高度稳定的收入；另一方面，高度依赖的背后同样潜藏有高风险。

顺丰房托在风险提示中称，顺丰房托与顺丰控股之间存在潜在利益冲突。在若干情况下，顺丰房托将直接与顺丰控股竞争。例如，芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。

这就意味着，顺丰房托与顺丰控股之间就收购物业、租户竞争、物业管理事宜方面的利益冲突可能会在未来发生。

此前，在谈及顺丰房托上市事宜时，顺丰房托行政总裁兼执行董事翟迪强就表示，“顺丰控股在香港成立顺丰房托是策略性部署融资计划的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。”

上市即破发的顺丰房托，亟需解决自身资产包组合过于集中以及母公司依赖症等问题，这也是稳固投资者信心，实现持续融资的关键。