圆通申通中通韵达等竞投物流地产，2017年是物流

2017物流地产拐点将至？

一、市场继续保持活跃

2004年普洛斯在上海成立，开启了物流地产的窗口，在通过十年的高速发展，已经成为中国地区最优秀的工业地产商。

普洛斯在中国18个主要城市投资、建设并管理着60个物流园，基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络。完工和在建物业面积已经达到500万平方米。

经济只有周期性的，大约12年一个循环，从普洛斯2004年到2016年，刚好是一个周期循环，在十年前地方政府趋之若鹜的引资进入，普洛斯的外资背景良好的外在形象，使得它得到了工业地产的核心土地资源。

从普洛斯的战线转移可以看到这个行业大伽对于仓储业深刻的认知。在普洛斯一路凯歌的前进途中，身后渐渐多了很多跟进者，嘉民、易商、宝湾、新地AMB、盖世理、嘉民、丰树以及新熙地、仲量联行、麦格理……

经济有五行之说，仓储业属于土，缓慢，高投入、长周期、低回报。2016年的仓储业务量指数为50%，回落8.5个百分点，位于荣枯线上；新订单指数回落3.6个百分点至51.9%。

根据中国物资储运协会对全国65个大型仓储企业的调查，58家企业盈利，7家亏损，亏损面为10.7%，亏损额略有降低；实现主营业务收入185亿元，比去年下降11%；实现利润3.41亿元，比去年增长9.6%。

二、仓储业拐点到来

一般省会城市规划的物流园区面积都在10平方公里以上，有的高达几十平方公里；二级城市也在好干快上的增加一些物流园区项目。由于政府为了加大投资强度，杜绝土地的闲置，所以会使得仓储业留存土地得以加速开发，从工业用地转型为商用或住宅用地，由于房地产行业的宏观调控，使得工业用地的市场投放量饱和。

“这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，将会出现空仓率增加，租金下降的现象。”，2017年“仓储资源将出现拐点”。

整个仓储业在2017年将迈入调整期。将在以下方面有所变化

其一，拿地越来越难地方政府感觉到仓储业的税收回报和拉动地方经济的能力属于慢热型，于是越来越多的政府对于仓储用地开始加上一些指标，投资强度、税收回报、就业指数。这些指标对于仓储业显得无法适应。

其二，空仓率持续攀高在上一个三年是工业地产突飞猛进的三年，诸如上述企业不同程度的都在一线城市获得了土地资源，然后加紧投入建设过程中，这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，将会出现空仓率增加，租金下降的现象。

其三，资金成本攀升普洛斯之所以成功是由于它的境外融资能力，针对于仓储业而言，依靠土地的增值保值溢价需要一个经济周期来完成，从2004年普洛斯进入仓储市场，经过12年的耕耘已经基本上完成了这个周期更替。

而跟随普洛斯进入仓储市场的基金企业，才刚刚开始进行圈地和投入，这样的后知后觉，刚赶上经济常态化，美元的回归，为了阻止美元回归，央行必定会提高利率水平，那么依靠国内短期负债所拉动的这轮物流地产的投资必将不堪重负。