内外资竞逐 物流地产成“香饽饽”

近日，东百集团发布公告称，拟与关联人平潭睿信投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“睿信投资”）分别出资人民币8100万元和900万元，共同投资设立东百瑞兴资本管理有限公司。

东百集团表示，新设公司将主要负责公司物流地产项目的管理及运营，本次交易有利于进一步完善管理团队激励机制，有效推动公司物流地产业务的顺利拓展。

此前，除阿里巴巴旗下菜鸟、京东物流等电商企业大肆布局外，万科、绿地、万通、华夏幸福、合生创展等地产企业和平安集团也都纷纷扩围，进军物流地产。

资料显示，万科于2015年6月撤销了物流地产事业部，专门成立了万科物流地产发展有限公司。目前，万科在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地已正式获得6个物流地产项目。

同年，平安不动产成立了物流地产事业部并开展物流地产业务。2015年10月，平安集团与美国投资公司Blumberg Investment Partners合作，初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。

对此，万科前高级副总裁毛大庆曾在万科获得廊坊项目后表示，随着城市化水平的提升，货物流转的效率提高，成本变低，物流产业变成了人们城市生活非常重要的环节，物流产业潜力巨大。

而另一位万科前高级副总裁肖莉也认为，目前国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，物流地产具有很好的发展空间。

除国内资本外，外资对我国的物流地产也十分看好。黑石集团共同创始人苏世民表示，黑石集团在中国的投资规模在50亿美元左右，投资主集中于物流地产和购物中心。

作为世界最大的另类投资管理公司，黑石集团目前管理的资产规模达3560亿美元。“我们就像一个篮球队，只有在机会比较明显的时候，我们才会投篮，而不是贸然进攻。离这个篮球筐越近，我们越高兴。”苏世民说，黑石集团对中国的物流地产投资非常乐观，受益于中国蓬勃发展的电商市场，物流地产是一个很明显的“投篮”机会。

安信证券分析师姜明表示，现阶段我国物流设施供需结构呈现短期失衡。根据戴德梁行统计数据显示，2015年我国现代物流设施行业的需求与供给比为44.9%，供给缺口达2390万平方米。，来自仲量联行的报告称，至2020年，中国电子商务市场的规模将达1万亿美元，市场日益向B2C模式（企业对消费者）发展，需要更多的物流配送中心与之匹配。

事实上，网络零售、零售消费品及高端制造业正是拉动现代物流地产发展的三驾马车。以普洛斯最新财年年报为例，其前五大客户均属于第三方物流与电商行业，存储的主要货种包括快消品、汽车零部件、医疗器械等。

万科副总裁谭华杰表示，中国的电商渗透率已经超过了美国，但物流地产和仓储地产的建设还远远没有跟上。数据显示，在美国，人均拥有的商业面积只有2平方米，但人均拥有的仓储面积却达到了5平方米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平方米，不到美国的1/10。

“可以毫不怀疑地说，在中国所有不动产分类中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有不动产类型当中租金收益率最高的。这里面存在巨大的机会，我们不能放弃这个机会。”谭华杰说。

姜明认为，物流地产现阶段比较热的主要原因还是在于其价值链。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等产业用地有专属供地。，长约带来的租金收入和可能有的管理费使得运营收入稳定。第三，物流地产金融属性较强，而海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。

平安不动产工业物流事业部总经理陈沛彬坦言，给供应链的生产企业借款、融资这种传统业务以后会越来越难做，而通过物流园这样一个硬件平台，平安的综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。

但值得注意的是，现阶段的中国物流地产，外资占据了绝对主导地位。自2003年进入中国以来，普洛斯快速布局，已占据整个物流地产市场份额的55%，在中国的总土地储备也高达2000万平方米。而以普洛斯为首的外资，最高时曾占据超过80%以上的市场份额。

“目前，国内物流企业正一点点拿回份额。”姜明说，除加速布局线下产业外，现阶段资本市场标的数量超出预期，在2015年普洛斯进驻中储、2016年东百集团广东购地、南山控股吸收宝湾物流等事项完成之后，A股市场上的物流地产标的数量其实已经超出了先前的预期，未来资本市场的较量还将加剧。

“未来，行业竞争就看土地和客户的资源被谁把控。”姜明认为，由于地方工业、仓储用地的供应有限，未来土地开发商将从一手招拍挂市场转向二级土地市场，从而推高成本。，在大量中低端仓库充斥下，市场形成恶性竞争，加上经济处于下行阶段，货主对仓储费用也日趋敏感。从中长期看，物流地产商单纯依靠中国经济增长、土地和人工红利来大幅盈利的时代已难以维持。