区位优势凸显 新疆物流地产将迎来新契机

新疆位于亚洲大陆中心地带，东面、南面与甘肃省、青海省、西藏自治区相邻，从东北到西南与8个国家接壤，拥有17个陆路边境口岸。在前不久召开的次中央新疆工作座谈会中提到，要加强铁路等基础设施建设，发展现代物流，立足区位优势，建设好丝绸之路经济带核心区。早在2004年8月，国家发改委发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，其中提出促进现代物流业发展的七项措施。在国家“十一五”规划中，已经明确将物流列为大力发展行业之一。近年来，随着交通运输业的迅猛发展，新疆物流业已经形成了以公路运输、铁路运输、民航和管道运输等多种方式组成的立体运输网络，仓储物流也发生了翻天覆地的变化。现代物流业的发展势必带动仓储物流的升级。面对还处于发展初期的新疆仓储物流，传统住宅地产开发商瞄准其广阔的发展前景，纷纷将开发触角延伸至物流地产市场，由此，新疆的物流地产也进入新一轮的开发热潮。

据中国仓储协会估算，截至2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。尽管近年来现代物流设施总量不断攀升，但据了解，当前国内80%以上的仓储物流设施为待改造的老仓库，高端仓储设施仅占不到20%。新疆以石油石化、煤炭、矿产资源、棉花等为主的大宗货物物流、以生产资料、农副产品和生活用品等为主的“干线运输+区域配物流、以边境小额贸易为主的口岸外贸物流成为新疆现代物流业的三个主要特色。虽然新疆区位优势明显，但由于其中仓储物流仅能提供简单的仓储保管，严重影响着新疆现代物流业的发展。

现代物流伴随着电子商务的不断发展而迅猛崛起。近年来，随着电子商务在全国各地快速发展，传统的仓储物流已经很难维系市场发展，在供应有限的情况下，个人消费增长、零售市场成熟和电子商务的蓬勃发展大幅提升了零售行业对物流设施尤其是高标准仓储需求的高速增长，市场中优质仓储物业价值随之水涨船高。

日前，国家统计局公布数据显示，前五月全国住宅销售面积下降9.2%，销售额下降10.2%。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。相比较竞争日益加剧的住宅、写字间及商铺市场，市场投资空间广阔的物流市场成为众多房企转型的另一方向。业内人士称，现在住宅市场有比较明显的降温现象，很多传统住宅开发商试图寻求转型。与调控政策实施后的商业地产投资热一样，率较高的物流地产现在显然是房企的一个转型方向。特别是新疆的物流业还处于发展初期，市场率对于趋利的房企而言，吸引力可见一斑。，在现代物流业发展初期，传统住宅开发商转型进入物流地产开发同样面临着市场风险，因为物流地产的开发除去土地与资金外，后期招商与运营都将考验房企转型成功与否。

市场回报率是传统住宅开发商转型商业或者物流地产的动力所在，而回报率又与招商及后期运营息息相关。众所周知，物流地产的客户并不具有很强的独特性，而行业内的客户更容易接受固有合作者，传统住宅开发商跨界开发要达到预期回报率，要排除的是招商与后期运营所带来的阻碍。

被称为房地产业风向标的万科在转战商业地产开发时带来的轰动效应一样，前不久，业内传出万科跨界试水物流地产。一石激起千层浪，这个曾经被边缘化的地产类项目，在住宅市场低迷的背景下成为房产开发商追逐的目标。

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