华南城以物流之名圈地再增资本

华南城嘴上说物流，手上做房地产，马化腾知道吗?

1月15日，一则“腾讯入股华南城”的消息同时引爆了互联网圈和地产圈。

华南城，一家开发“现代综合商贸物流基地”的香港上市公司，在“傍”上了“高富帅”腾讯后备受关注，从上市后便持续低迷的股价也不断创出新高。

然而，《东地产财经周刊》调查发现，号称自己“是工业家不是房地产商”的华南城，却屡因在工业仓储用地上建造商业和住宅遭到质疑和曝光。其所谓的“现代综合商贸物流基地”，在业主们看来更像是一个生意冷清的小商品市场。

作为交易对手的腾讯对于华南城的这番底细不可能不清楚。此前未涉足房地产的腾讯入股华南城，或是打着“物流”的幌子进行的一场“圈地运动”。

以物流之名低价圈地

华南城成立于2002年，2009年在香港上市，自我定义为“中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的**者”，业态涵盖“批发市场、仓储物流、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业”，目前在全**有8个项目，规划总建筑面积超过5000万平方米。

业内对于华南城开发模式的争议颇多。其生存的关键是“土地 ”。

华南城的拿地成本极低。“平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米” 华南城执行董事兼总裁梁满林曾表示。

低成本的原因，是华南城所获地块，是各个城市老的批发市场的升级改造以及城市化更新区域，曾是令当地政府头疼的城市多年顽疾。华南城以发展综合商贸物流业的名义与当地政府谈判，使其去各大城市圈地备受政府欢迎。

在开发项目建设中，华南城也均享受当地政府在工商、税务 、重点物流项目等方面的优惠政策，规避了国家对地产企业的种种限制和**。政府驻点服务，水、电费按政府规定的**低标准收费。

然而，在不少业内人士看来，商贸物流只是“幌子”，华南城在圈地后实际上在做的是房地产开发。

一位知情人士在接受采访时表示，“利用物流园对于仓储土地和商业用地的使用概念较模糊的现状，华南城实际上用圈来的低廉土地玩起了高回报的房地产，进行住宅、商铺等与物流配套的综合开发。”

而这些又使当地政府陷入两难的尴尬境地。“不改规划或性质，商户利益受影响不说，无形中也给了政府压力，项目停滞或受影响，政府的招商引资等于是个否定，这相当于绑架了政府。”

近年来，华南城常因各种违规事件被曝光：比如土地尚未出让，工地已开工多时;项目施工将近两年，环评手续方获批复;仓储用地实施商业开发或商用住宅，使得出售的商铺及房产无法获得房产证。

工业仓储变身商住

在成功“圈地”以后，华南城的**步是依靠房地产开发“**”。

2013年9月，新华社消息称，广东省级贫困县紫金县位于东江畔的临江工业园，近年建起一个占地2.5平方公里的豪华别墅小区，而这个名叫“华南城.十里东岸”的别墅楼盘，圈地时的正式名称却是“东江商贸综合物流及配套商业住宅项目”。

按规划，东江商贸物流城项目总投资约100亿元，计划建成集工业原材料市场、建筑材料、物流配送以及金融结算等功能于一体的超大规模综合商贸物流平台，面向泛珠三角地区，连通粤、赣和华中地区。

为扶持该项目上马，紫金县甚至不惜“违法征地”和将土地“零地价”出让给华南城。

整个项目于2009年7月动工，包括主体部分“东江商贸综合物流城”和配套部分“配套商业住宅。4年后，作为项目”配套“的豪华别墅小区早就拔地而起，而被外界寄予厚望的项目主体”东江商贸综合物流城却不见踪影。

此外，曾有自称浙商的人士公开表示，自己被“骗”到南宁购买南宁华南城的“商铺”希望能“炒铺”，但交了三万元定金后发现，南宁华南城的性质为工业用地，不可以销售和办理证件，必须等到2017年才能转性成为商业用地。

另有平湖华南城业主宣称，华南城以批发商户进驻为噱头欺骗小商户入驻，在入驻后才发现批发项目取消，且号称批发市场的华南城甚至“没有仓库配套”，由此导致华南城十分冷清。“除主通道外，其余地方十几个铺头只有一或两个铺头开门营业，每日开门商户数不足20%，现有的华南城的商户们除了每周休息日卖点货外，其余时间基本都是睡觉!”

“华南城的项目严重违规改功能，员工宿舍改商品房，仓储物流改商铺，管理混乱，空置率严重。”曾有商业地产人士表示。

记者注意到：对全国各地华南城的运营情况进行了调查，多个华南城均有业主或消费者用“冷清”两字形容华南城日常经营。

腾讯入股的背后

“华南城宣称自己的**优势是**的发展模式，但纵观‘华南八城’的商业模式，与传统的大型市场没有改变，这样的商业形式全国不在少数，但都是惨淡经营。华南城目前所取得的成果都是在高投资下完成的，一旦失去这样高的投资，就举步维艰。任何商业模式没有足够的价值，而只靠投资支撑，并不能胜利于未来。华南城这样的模式，很难长久的支撑，有很大的可能失败。” 一位分析人士如是评价华南城。

“华南城做的是地产，其模式是商品城加住宅加写字楼。相对于公司的股本和总市值，公司的开发面积巨大，即公司的经营杠杆十分巨大，如果经营顺利的话，业绩可能倍增，但如果不顺利，则可能崩盘。” 该人士补充。

对于华南城圈地的“把戏”，业内的看法几乎一边倒。

即便是地产圈外人，作为互联网大佬的马化腾也不可能不知一二。

根据协议，腾讯将以总作价约15亿港元，认购合共680,300,000股华南城新股，占华南城经发行及配发认购股份之扩大已发行股本约9.9%。认购价为每股2.20港元，腾讯可向华南城董事会建议委任一位董事。

对于此次合作，腾讯和华南城在公告中表示，将共同开发电子商务、品牌特卖、在线线下一体化、在线支付和仓储物流，为华南城交易中心商户及其相关行业的企业，以及腾讯用户提供增值服务。

不过，在腾讯的电商发展并不顺利，难和阿里巴巴进行竞争的情况下，与其借一家在二线城市郊区布局的小公司之躯发展物流仓储和供应链，倒不如从工业地产开始，顺势进军房地产行业。

一个值得玩味的问题是：在不久的将来，楼盘如“腾讯花园”、“上海 企鹅城”等是否会出现在人们的视线中?

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