成华北改仓储物流区蝶变＂成都东北部城市副中

目前106仓库已完成拆迁，占地300余亩的省物流公司项目已拆迁过半，预计年内完成101、102、107仓库拆迁。，有着60多年历史的成都东货运站(铁路八里庄站)关闭后，与之相联的25条铁路货运专线也进入关闭搬迁期。

铁路专用线与断头路纵横交错、仓储货运堆场林立，成华区八里庄——二仙桥片区如何才能摆脱旧貌，蜕变新生?

“调市场、搬铁路、迁工厂，建公园、造城市综合体群……”2011年以来，成华区抓住“北改”、“棚改”工程契机，借鉴城市更新的国际化理念，坚持“四态”合一、“产城一体”，将八里庄——二仙桥片区规划为成都东北部副中心，依托该中心规划建设约15平方公里的“成都创意商务区”，着力打造“136”产业功能区的“城市核”和“创意商务功能区”，带动该片区整体“转型升级”。“13家仓储物流企业正在紧锣密鼓地进行升级改造，目前已经整理腾出了优质发展用地近3000亩，启动实施了各类建设项目116个。”笔者昨日从成华区八里庄创意商务区推进办获悉，目前106仓库已完成拆迁，占地300余亩的省物流公司项目已拆迁过半，预计年内完成101、102、107仓库拆迁。，有着60多年历史的成都东货运站(铁路八里庄站)关闭后，与之相联的25条铁路货运专线也进入关闭搬迁期，标志着该片区进入了“大搬迁、大建设、大发展、大转型”的阶段。

创新城市规划理念

旧房堆里“掘”出城市副中心

走进二仙桥片区，被重型货车压坏的凹凸不平的路面，破旧的陶玻市场，货物密匝堆砌的物流市场……这里还保留了上世纪六、七十年代东郊老工业区历史印记，众多老旧仓库、货运场站以及频繁进出的货运汽车，致使周边环境较差，产业结构不合理问题也日渐突出。

“老城区进行城市更新和产业升级，的问题是公建配套‘落’不下去，比如规划一个公园，往往都在有建筑物的地方，有建筑物就有业主，你让该业务把房子拆了来修改公园，显然不合理。那怎么办呢?我们与片区业主商议，共同寻找解决办法，创新提出了公建配套均摊法，有效解决了这个难题!”成华区规划分局局长兰正秋表示，该片区是成华区规划的八里庄二仙桥创意商贸区，其中规划了“一核”——成都东北部城市副中心。为加快北城改造整体成片推进，推动这些企业自主改造，成华区创新出台了《加快成华区北城改造区域企业自主改造涉及公建配套设施建设费用和土地分摊管理办法》。

公建分摊的办法得到了各个项目业主的拥护，随后引发了企业“自改潮”，为该片区转型升级打下了基础。成华区“北改”办负责人说，该片区仓储市场密集，分布着大型企业37家，没有科学的规划和“北改”公建配套分摊办法等政策，根本不可能改变现状。世界500强企业中国铁路物资总公司是启动自我提升改造的，概算投资20亿元，对位于二仙桥八里庄创意商务区占地约404亩的5号地块进行土地整理，截至目前木材防腐厂已迁往青白江区……

创新城市建设模式

打造“新天府创意大道”

随着“北改”、“棚改”等工程的推进，新成华大道二环路—2.5环区域两侧“腾出”了巨大的发展空间。如何在这里进行城市转型和产业升级的整合“实验”?成华区已经完成了这项宏伟的规划，正在进行细化和重要节点的城市设计。

“沿二仙桥路至新成华大道(杉板桥段)的‘L’型区域是几大功能区的交叉点，也是成都东北部企业华丽转身的支撑点。”八里庄创意商务区推进办负责人介绍，成都东北部副中心，位于2.5环与新成华大道的交汇处，而新成华大道是将成都339、成都建设路商圈、成都东郊记忆、成都理工大学经济圈、成都龙潭新城、成都龙潭总部城、北湖熊猫旅游度假区等功能节点一线贯通的“黄金走廊”。按照新成华大道建设规划，新成华大道杉板桥段将按照国际化视野，率先进行“转型升级”实验，打造“新天府创意大道”，即按照“产城一体、地上地下一体”原则，坚持地上、地下空间同步规划，用发展的眼光和思维进行设计，将产业和功能要求纳入规划条件和规划审批，以实现业态发展与城市形态、功能配套与形象品质同步优化提升。

“城市建筑不仅要限高，还要限低，为此我们设立了5级分类，把控制性要素明确地写入城市规划里。”该负责人表示，新成华大道还特别注重天际线的打造，构建有韵律的带有工业文明特色的城市界面。在杉板桥段还规划设计了5个跨新成华大道过街天桥、4处结合地铁站点形成的地下通道、18处空中连廊、17处地下连接通道，将有效避免城市车流带对人流的隔离，形成上联下通、立体交通体系下的有机城市空间。

创新生态城市规划

打造北城“绿之芯”

“有了规划、项目与发展空间，老旧片区的硬伤就是环境了。为此，我们特别采用‘逆思路规划’，在这个片区打造了三大中央公园。”成华区北改办负责人如是说。

“‘北改’将彻底改变这里老旧的城市面貌，围绕东风渠、沙河、下涧漕河3条生态河流，我们因地制宜规划了3个大公园……”成华区参与城市规划设计的相关负责人告诉笔者，过去受工业布局影响，八里庄二仙片区的城市绿地配套一直是个短板。在实施分区规设计划时，采取“逆思路规划”——先确定生态环境与公建配套，再确定建设用地，打造“城市绿岛”，推动成都东北部城市副中心建设。

“这种新的城市更新发展模式彻底打破了过去旧城改造中，做好建设用地之后，才用边角余料做公园绿地的传统做法。”按照规划，该片区的三大公园总面积达600余亩，分别为360亩、195亩、80亩。三大城市公园的“优城”布局引发了“绿岛效应”，八里庄创意商务区迅速成为投资开发的热土，不到2年就聚集了500强企业中铁物资总公司等投资建设项目。

百余个重点项目全面开建

合力打造成都八里庄创意商务区

“这一大片基本都是拆了重建，所以拆迁量大、工作难度高、投资成本高。”据介绍，八里庄二仙桥区域依托“一核两轴”重点区域启动实施116个项目，有37家企业实施提升改造。截至今年1—4月，该片区已完成投资41.1亿元，“一核”(成都东北部城市副中心)、两轴“及两条发展轴构成的四大功能区片区项目建设潮涌动，规划在货运堆场、铁路专用线上的成都八里庄创意商务区初具雏形了。

“一核”即五路口核心区域。目前，十里店五岔路口上跨下穿改造项目方案已确定，施工方已进场打围，将与地铁7号线同步开工建设;上城国际花园主体完工，外立面装饰完成，即将交付使用;灯泡厂地块即将上市;省运输成都三、六分公司项目已启动招商相关工作。“两轴”即新成华大道和中环。目前，新成华大道文化创意产业发展轴产业正加快聚集——东郊记忆二、三期项目已开工建设，皓临·理宫完成主体工程，东华2组1、2号地块已成功上市。中环商旅产业发展轴正加快建设八里庄二手市场、汇林苑、九寨物流、凉山物资采购站均在办理报建手续，102仓库、106仓库、107仓库签订《投资协议》，正在实施拆迁，占地300余亩的省物流公司项目已拆迁过半。，世界500强中国铁路物资总公司投资20亿元，参与“木材防腐厂”项目土地整理;与成都投资控股集团有限公司签订总金额达30亿元的战略合作及项目投资协议，参与“北改”片区灯泡厂等项目。，该片区成功引进重大产业化项目16个，新引进注册型企业17个……

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