北京建设启动物流地产规模化冲刺

各路物流地产商正为了抢先实现规模化布局而在全国短兵相接。虽然北京建设跨足物流地产时间不长，但凭借着先天的国资背景优势以及游刃有余的资本运作能力，北京建设(0925.HK)正通过收购和自持两条路线向“三年400万平方米”的规模化目标挺进，试图在群雄割据的市场中站稳自己的一席之地。

自2010年收购智健有限公司，取得平谷马坊物流基地33.37%的权益以来，北京建设就开始在物流地产领域一路高歌猛进。截至今日，北京建设在全国已拥有60多万平方米的可租仓储物流设施，而到2015年衢州、海口等地的项目完成后，这一数字将突破100万平方米。

“北京建设的目标是在未来三年发展成为中国物流设施供应商的领军企业之一，持有可租物业面积超过400万平方米。”北京建设执行副总裁李长锋告诉中国房地产报记者。

作为北京控股集团有限公司(以下简称“北控集团”)旗下子公司，北京建设的国资背景使其在物流用地普遍紧缩的当下依然有能力抢占优质地块，而其丰富的资本市场运作经验也一定程度上缓解了高速扩张面临的资金难题。业内人士认为，北京建设的“三年400万”的发展目标前景可期，但这一过程中仍需自持物业提供持续的租金收入，不断为新项目造血，才能确保资金链的稳定。

收购开发双管齐下

要实现可租面积超过400万平方米的目标，北京建设走的是一条收购与开发并举的物流地产发展之路。

继2010年收购北京平谷马坊物流基地1.8万平方米物流仓库之后，2012年，北京建设又收购了天津万士隆国际物流有限公司，将其旗下天津空港综合物流园项目内约2万平方米海关监管库收入囊中，并获得可进一步兴建2.3万平方米库房的4.5万平方米物流用地。

2013年11月，北京建设斥资1.44亿美元收购上海凡宜和外高桥控股有限公司，获得其旗下21万平方米仓储物流设施。，北京建设开始着手收购天津市中心渔港经济区水产冷链物流配送中心60%~68%的股权，拟合营兴建6.8万平方米的冷链物流仓库。

在自主开发方面，2011年，北京建设与香港嘉里集团及和记黄埔共同投资20亿元，在通州[消息 价格 户型 点评]马驹桥口岸建设各类仓库49.7万平方米。2012年开始，北京建设通过招拍挂先后在浙江衢州拿地482亩，拟建设30万平方米的农产品物流中心，预计一期将于2015年6月投入运营。

“北京建设一方面正在跟国际机构投资者谈合作，试图募集更多的资金;另一方面，正在全国各地看项目，目前已有几个项目在谈，资金到位之后北京建设很快就会进行一系列的收购动作。”北京建设营销总监郑卫华表示。

郑卫华告诉中国房地产报记者，为实现北京建设的物流地产大扩张，北京建设未来会去一些一线城市周边或区域中心城市拿地，加快自主开发进度。

而在发展方向上，北京建设在未来400万平方米可租物业面积的宏大规划中，还包含了100万平方米的冷链仓库。业内人士认为，目前专业性仓库是物流市场上的一个短板，北京建设这种发展方向符合市场未来的趋势。

融资拿地左右逢源

三年的极速扩张之后，北京建设旗下物业市值由50万港元上升到29亿港元，激增近6000倍。但北京建设位于上海的仓储物业出租率约为80%，天津空港物流园内项目出租率为87.6%。与行业标杆普洛斯平均90%以上的出租率相比，北京建设这些位于一线城市周边的优质仓储物业的盈利能力还未完全发挥。

与此，由于北京建设旗下仓储物业设施均为自持，周期较长，其急速扩张需要解决资金来源和拿地能力两大问题。

北京建设隶属北控集团，后者作为北京基础设施和公用事业重要的融资平台，是北京市人民政府出资设立的大型国有企业集团，多渠道融资成果显著。郑卫华介绍“北控集团一脉的公司基本都在香港上市，北京建设也是如此。依托母公司的丰富资源，北京建设在资本市场运作上经验颇丰。”

事实上，北京建设在国内国际资本市场左右逢源，旗下项目大多会引入其他机构共同投资。例如通州马驹桥口岸项目总投资虽然高达20亿元，但为香港嘉里集团及和记黄埔共同投资开发，分摊了北京建设的资金压力。

而北京建设的海口保税区品物流项目，在开发运营一段时间后，则以总价2490万澳元(约合人民币1.46亿元)向澳大利亚Cell Aquaculture间接出售项目40%的股权。，据李长锋透露，北京建设近期还将引入一家外资企业的投资，预计将于2014年7月底签约。

即便有强大的资本运作能力作支撑，在产业升级和集约化用地的背景下，一二线城市的物流用地指标正在急剧紧缩，物流企业若没有独特的拿地能力，其发展仍然面临极大的不确定性。但纵观北京建设近几年开发的项目，其区位相当“黄金”，大多属于一线或区域中心城市保税区、陆路港及空港。

“有政府背景的企业开发物流地产，直接的优势就是拿地能力。因为大多数国有企业除了房地产以外，在当地还有大量其他的产业，这就导致这些企业较之民营企业对地方政府有更大的吸引力，所以它们拿地也比民营企业更加容易。”戴德梁行工业暨物流地产部中国区主管苏智渊认为。

李长锋也认为北京建设与普洛斯、安博等外资开发商相比，关注点有所不同。“一般物流地产开发商都会把商业利益放在位，而北京建设可能更关注当地的口岸、海关、保税及民生物流建设，这些项目除了能让北京建设赚钱之外，还能为国家经济社会及贸展作出应有的贡献。相对而言，北京建设的项目更容易拿到好地。”

苏智渊告诉中国房地产报记者“现在企业拿一手土地很难，物流地产开发商要想加速发展只能通过收购这种方式，民企也是这么做的。但北京建设由于自身的优势还可能找政府拿到一些一手地，而且在二手市场的准入上有优势。所以说北京建设未来实现赶超发展还是有可能的。”

动力联行董事长梁春则认为“照北京建设目前的发展速度，北京建设未来要实现400万平方米的可租物业面积目标，每年需投入的资金数额会相当巨大。这一过程中尚需自持物业提供持续的租金收入，不断为新项目造血，确保资金链的稳定。”

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