京高端住宅成交量环比降3成 商铺物流物业空置率

全球商业房地产服务公司高力国际发布北京物业市场2014年一季度回顾及展望报告指出，前两个月北京高端住宅的成交量环比下降32.8%，越来越多潜在买家选择推迟购买住房的时机，住宅整体成交量增长放缓。而一季度，北京写字楼物业市场需求净吸纳量环比下降28.2%，整体净有效租金环比下降0.2%，至人民币310.5元每月每平方米。此次，北京商铺和物流物业的空置率大幅升高，分别上升3.8%和9.1%。

高端住宅成交量下降三成

受住房限购令和经济增速放缓影响，今年前两个月，北京住宅销售总成交量同比下降20.4%至约900,000平方米。高于45000元每平方米的物业成交量环比下降32.8%至约125000平方米。据中国指数研究院，2014年3月，新完工住宅平均价格同比增加27.1%至33,069元每平方米。

季内，由于北京顺义区的誉天下二期完工入市，别墅供应量增加约250套，环比增长2%。豪华公寓总量有所上升，主要原因为红玺台的分期入市，该项目全部完工后将为市场增加250套公寓。完成装修的丽苑公寓将为服务式公寓市场重新增加200套公寓。

高力国际研究部华北区副董事谢启辉认为，别墅和豪华公寓物业总体销售率分别达92.5%和95.3%，较上季度继续有所提升。，服务式公寓空置率上升2.9个百分点至19.8%，反映出由于经济增速放缓的影响，需求亦表现疲软。

据统计，北京服务式公寓平均租金下跌至人民币224元每月每平方米，环比下跌2.2%，同比下跌4.7%。

写字楼租金继续面临下行压力

据统计，2014年季度，北京并无新增写字楼入市，目前存量依然维持在548万平方米。季内，写字楼物业市场需求净吸纳量环比下降28.2%，从上季度的52,000平方米降至约37,000平方米。

由于2014年季度无新增供应入市，约37,000平方米的净吸纳量将空置率缓降至6.0%，较2013年第四季度环比下降0.7个百分点。，北京写字楼市场的净有效租金继续面临着整体经济减速以及一定程度的季节性因素所带来的下行压力。截至季末，写字楼市场的整体净有效租金环比下降0.2%，至人民币310.5元每月每平方米。

2014年3月，北京世纪恒丰房地产开发有限公司以约10.81亿元(约人民币35000元每平方米)从冠城大通股份有限公司购买位于燕莎区域附近的太阳宫新区的冠捷大厦。

谢启辉称，短期内，由于改革实施所带来的挑战，整体市场依然面临下行压力。四个写字楼项目将在2014年余下三季度内完工，建筑面积共计约185,000平方米，占写字楼总存量的3.4%

商铺物流物业空置率大幅升高

在商铺物业方面，2014年季度无新增供应入市，北京中高端购物中心物业市场的现有总存量维持在约510万平方米。季内整体空置率为11.3%。空置率大幅升高3.8个百分点。

谢启辉分析，这主要是受中关村子市场内个别大型项目的影响。因为该项目有可能会进行全方位的重新定位与重装改建，业主在现有合同到期后并未签约新商户，导致季内所在子市场的空置率被人为抬升。2014年季度北京中高端购物中心首层平均租金录得人民币869元每月每平方米，环比上升0.8%。散售交易仍为个人投资者参与商铺物业投资市场的主要途径。

据悉，北京四个零售面积总计约388000平方米的项目有望在2014年入市。除了英特宜家购物中心位于新兴子市场大兴区，其余三个项目均位于核心子市场，如王府井和CBD。鉴于其中两个项目已录得的较高签约率，预计新增项目仅会在短期内提升空置率，尤其是其周边区域的空置率。

一季度，北京优质物流物业市场总存量环比增长9.1%至约147万平方米。通州宇培北京通州物流园和顺义外运北京物流园的完工为市场增加了约122000平方米优质物流物业面积。

一季度，北京物流物业整体空置率较上季度环比上升4.5个百分点至9.5%，主要原因是因为这两个新项目的入市。两个项目预租率情况均表现良好，随着全年入住率的如期增加，空置率方面暂时性的波动将趋于平稳。净吸纳量录得约50,000平方米，多于去年两年总量。一季度，整体平均净有效租金仍稳定在约人民币35.7每月每平方米。

目前，内地工业地产市场持续吸引着业内的关注。例如，据悉近期中国发展商，万科与及黑石集团正谋求合作投资这一市场。，今年2月份，包括中国银行投资集团和厚朴基金在内的中国联合体正准备投资GLP超过20亿美元。

谢启辉说，约200000平方米新供应预计将在2014年接下来的时间内进入北京市场。短期内，宏观经济增速放缓及新供应入市带来的波动或给租金带来暂时性的下行压力，并使空置率上升。，随着资本值得提升，业内投资与发展机会的持续资本化，长期而言，预计其回报率将比其他房地产物业市场表现更为出色。

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