海外物流权威树典范 解析行业价值链

一、物流地产为工业地产范畴，聚焦核心价值链条

物流地产的载体包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等，其价值链核心在于拿地、运营与资金回流环节。1)土地供应规范，一线城市短缺：目前国家关于工业仓储用地政策已经较为规范，需经过招拍挂手段获取土地且对后续开发亦有较规范的规定;另外一线城市供给短缺造成了一线周边二线城市的土地溢出效应;(笔者微信：mx521518)

2)运营收入稳定：**主要的为长约带来的租金收入和可能有的管理费;3)金融属性较强：海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。

二、电商将成现代物流地产的需求拉动主力

对标美国，美国物流设施整体供给为中国的18.5 倍，人均供给为中国的79 倍。供给端力有不逮之余，中国远超美日的网购渗透率使得电商行业对现代物流地产的需求蓬勃发展。

从中国的物流地产行业份额上看，外资迄今依旧占据行业前三，其中普洛斯以超过55%的市场占有率遥遥**。动态观察，内资民营企业近两年有上升势头，根据戴德梁行数据，截止2015年底宇培与易商分列行业 与6 位。

四、海外物流多以合资解决用地问题，基金杠杆加速资金回流

海外物流地产企业是中国物流地产业的****，善于采用合资入股等方式拿地，而大部分的海外开发商都会以私募地产基金方式加快资金周转。其中以普洛斯规模**，另有参与者包括嘉民、安博、盖世理、丰树、腾飞。