物流地产新变局，马帮镖局等物流企业如何应对

从去年7月开始，国内物流地产市场就开始风起云涌，万科与普洛斯联手扩大市场规模，阿里、京东、苏宁等也相继布局物流地产。今年7月，物流地产市场又出现了新情况，苏宁易购和万科物流相继有大动作，使得原本平静的局面出现来变动，而且阿里、京东、苏宁以及圆通等传统物流商也都有意参与其中。

7月7日，苏宁易购方面发布了与深创投联合设立的物流地产基金进展公告。公告介绍，苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金已募集认缴资金合计50亿元，将用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施，**终建立国内零售行业**的物流基础设施网和服务网。截至2017年12月，苏宁物流拥有高标准仓库超过100座，覆盖大小件、冷链等多种业务形态。对于电子商务巨头来说，物流是他们的“命脉”，而物流仓储建设在其中起着重要的作用，因此，要想把握自己的命运，做好物流仓储是很必要的。

继苏宁易购之后，7月9日，万科物流也有新动作，与太古实业举行了并购签约仪式，并购太古实业旗下太古冷链物流，资产包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这是地产巨头万科谋求向“城乡建设与生活服务商”转型的又一大动作。万科更大的动作是在去年7月，万科、厚朴等组成中国财团以790亿元人民币对亚洲物流地产巨头普洛斯进行收购，万科凭借21.4%的持股比例成为普洛斯的**大股东，在布局全球物流地产方面迈进了一步。普洛斯占据着国内物流地产一半以上的市场份额，处在一个**霸主的地位，万科的这一并购让自己直接在房地产巨头外又增加了一个物流地产巨头的身份。

(物流园建设蓝图)

当前竞争格局

当前物流地产市场的格局以六巨头领衔：以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业，以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯处在**的垄断地位，占据着一半以上的市场份额，在全国拥有185 个物流园区，建成面积近1300 万平米。

此外，有不少的新**加入，实力也不容小觑。有电商及物流巨头阿里菜鸟物流、京东、苏宁等，有从传统房地产转型物流地产的房地产巨头万科、绿地等，还有以平安不动产为代表的险资，以及以南山控股、中储股份等其他大型企业。

(截至2015年底国内物流地产市场份额)

万科在成为普洛斯的**大股东之后，继续扩大物流地产规模。去年10月，万科发布公告，其子公司珠海乾元晟、深圳市万科产业园与江苏信托、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业，将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成物流地产项目。今年7月，万科又开始布局冷链物流仓储，对太古实业旗下对太古冷链物流进行并购，控制来国内7个重要的冷库。

南山控股则通过2018年1月对深圳赤湾石油基地股份有限公司的合并，实现了对深基地的核心资产——宝湾物流的控制而大举进击物流地产市场。宝湾物流在国内物流市场是仅次于普洛斯和嘉民的第三大物流地产商。南山控股方面认为，两者的联合将形成协同效应，“结合公司在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流业务的开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中的土地利用效率以及物流园区的运营管理能力。同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链。”

京东和阿里方面，则是通过拿地的方式在进入物流地产市场，不断扩大自建物流体系。去年11月13日，京东发布的2017年度三季报显示，截至2017年9月30日，京东在全**运营405个大型仓库，总面积约900万平方米。根据公开资料显示，菜鸟现已在全国建立8个大型仓储物流基地，并且在14个城市拿地，总投入超过200亿，其仓储面积可能达到210万平米。

未来发展趋势

1、土地是入局的**门槛。地产行业**根本的东西就是土地，只有拿到地才有“玩”的资本，所以进击物流地产市场首先要突破的门槛就是要有地。不过，目前的市场情况对于所有**来说，拿地都不太容易。从供求端来看，一线城市物流地产用地不仅成本高昂，而且还出现了供不应求的情况。以北京为例，其在2012-2014年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%。未来物流地产用地可能会逐步转移至二手土地，以及交通便利的二线城市。

(2009-2015国内工矿仓储用地比例)

苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金50亿元，主要目标之一就是收购苏宁建成的成熟仓储设施。据了解，苏宁物流拥有的相关配套仓储合计面积达到1343万平米。苏宁物流还计划在未来三年，加速实现2200万平方米仓储面积的目标。京东也是拿到了约1.3万亩的土地，相当于中型房企的体量，拥有中国电商领域**规模的自建物流体系。

2、轻资产运营成趋势。虽然说现在地上崛起促进来物流发展，从而使物流地产现在就像是一块蛋糕，但是很多人却只是敢看不敢上去分食。因为，仓储设施的特点是投资大，收益不高但稳定，是一个资本密集型行业，收回投资成本时间较长。在这一点上，企业如何解决资金难题?京东自建物流体系的重资产模式出现来巨额资金投入、沉淀，导致的现金和盈利的被吞噬，使其至于艰难处境，这就让很多人望而却步。

然而，除了自己掏钱买地之外，入局物流地产还有另外一种方式，那就是轻资产运营，比如苏宁易购、万科和南山控股。“轻资产运营”是国际**管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略，以轻资产模式扩张，与以自有资本经营相比，可以获得更强的盈利能力，更快的速度与更持续的增长力。传统的运营模式，企业要经历从开发、建设生产线、生产、市场推广等漫长的成长过程，还要面对资金紧张的困难。轻资产运营通过将部分环节转移出去，利用合作伙伴的相关经验和资金，大大缩短了企业被市场接受的过程，也减少了资金占用。苏宁易购联合的深创投不动产基金管理(深圳)有限公司，在地产行业的开发、建设等方面有经验，而苏宁易购则有其品牌附加值、营销能力等知识和管理方面的能力，因此不会因为投资物流地产而**其中。

(轻资本运营)

3、高标准物流的竞争。高标准的优质物流地产在国内确实稀缺。平安不动产总监贾元涛曾是普洛斯的一员，他坦言，“在普洛斯等外资进入中国之前(普洛斯2003年入驻中国市场)，国内根本没有高标准物流的概念。” 而国外的中高标准物流地产自上世纪80年代就在欧美国家出现，至今已发展超过30年。稀缺的同时，快速发展的电商正在倒**高标准物流设施发展。不管是老**的新动作，还是新**的进击，未来物流地产市场竞争的关键就是建立高标准仓储物流设施。

机遇还是挑战?

物流地产行业这一年来的变化真是让人看得惊心动魄，然而，这并不是所有企业都能玩得起的游戏，这是一场巨头的游戏。无论是万科入主普洛斯，还是南山控股拿下宝湾物流，每一个**都是各行业的巨头。中小企业想要入局竞争，不仅拿地困难，融资也很麻烦，后期的高标准仓储物流高额的成本也是他们承受不起的。

不过，物流地产的变革也可以成为企业发展的一个机遇。

马帮镖局成立一年来，不断实现自我突破，在同城货运行业取得了重大成就，配送范围从东莞发展扩大至深圳、惠州，未来将不断发展至周边其他城市以及国内主要城市。在这场物流地产的变革中，对马帮镖局以及其他物流企业来说，可以在物流地产巨头不断扩大高标准仓储物流设施建设规模的契机，从中谋求继续扩大自身配送领域的的机会，提升配送质量，积极规划马帮镖局“大城配”的布局，乘着这股东风让企业的发展再上一个新台阶。

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