李嘉诚时隔10年杀回内地土拍市场

        由于香港首富李嘉诚旗下和记黄埔悄然现身，广州一场土拍引发了市场广泛关注。

        5月5日，广州2022年首轮集中供地落幕，其中位于白云区空港大道一幅热门地块，经过25轮竞价后由中海地产以27.2亿元拿下，溢价率15%。值得一提的是，参与上述热门地块争夺的企业中包括久未现身的和记黄埔，不过其仅参与了一次竞价，随后便未有进一步动作。

虽然铩羽而归，但这却是和记黄埔时隔近十年参与内地公开市场土地拍卖。和记黄埔上一次在内地公开市场拿地时间为2012年12月4日，彼时其以2320万元获得武汉蔡甸区一宗地块，楼面价1502元/平方米。

对于此次和记黄埔参与广州土拍，广州克而瑞首席分析师肖文晓表示，“一个缺席了好久的企业，突然出现了，应该是其看到了机会。”

本轮土拍“国家队”依旧唱主角

去年第三轮集中供地，成交了13宗地块，“国家队拿了12宗。本次供地，“国家队”依旧唱主角。

其中，广州地铁，一举拿下4宗地，涉及赤沙车辆段AH031422、AH031419地块、石榴岗南侧台涌AH032318地块、东平地铁站综合开发AB2201086地块、广海路地块一（石井水泥厂西地块）。

越秀地产、广州市政各获两宗地，知识城集团、南沙开发建设集团、番禺交通、中铁等央企、国企、地方城投亦纷纷出手“托底市场”，中海更是力战群雄，拿下本次土拍最热地块白云新城宅地。

仅大华、宝信、兰园控股三家“民企之光”，分别拿下增城、花都、荔湾三宗地块。

土地与产业研究中心主任赵卓文表示，从土地出让的结果看，有些趋势值得我们关注央企和地方国企仍是土地市场主力，但房地产市场要平稳健康发展，良性循环，需要有充分的市场竞争,倘缺少了民营房企，将会缺失创新和活力。，央企和地方国企将难以做到长期兜底，资金面也将难以为继。鼓励多种资金进入房地产市场，是好的解决方案。

.广州出让的白云区的广龙路地块，属于全自持保障性租赁住房（一个产权证）用地。未来广深的居住用地供应中，将体现多元性，商品住宅用地并不是唯一。

底价共165.19亿元获得4宗宅地。几乎贡献了广州本轮土地出让的一半金额。铁路TOD用地将成为城市发展热点。中心城市土地价格依然坚挺。中心城市的地价稳了。楼价才能稳，预期才能稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，此轮拍地，政府在底价制定方面比较保守，取消了竞配建，只有两宗溢价成交，彰显了地方政府给开发商让利，提高开发商拿地积极性的心态。

各地首拍，国企央企主导，城投平台活跃，是为履行企业社会责任一方面托底土地，避免地价下行对土地市场和楼市的冲击；另一方面，可令楼市上下游回升，化解企业风险。

让利开发商加上国家及地方全面纾困行业和市场，预计下半年市场会回升，一批次供地预计在年底入市，将获得不错销售业绩的，项目的盈利预期也在提升。

，“地铁”企业是本次土拍中最大赢家，意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以实现地产、交通、区域开发协同。

广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江表示，广州土拍，国家队全面接掌广州地市，有利于楼市“三稳”和贯彻“房住不炒”的实施。民企经过二十多年转战大江南北，所向披靡，战绩辉煌，如今休养生息一段时间，来年重出江湖。

李嘉诚要回来了？

李嘉诚投资风格素以“稳准狠”著称，和记黄埔此次现身广州土拍市场，是否意味着其重返内地房地产市场？

此前在2019年，由李嘉诚旗下长江实业成立的资产管理公司通过收购方式先后拿下了成都晶融汇、上海三林印象城项目，但这并非是在公开市场拿地。

分析人士认为，李嘉诚此次参与广州土地市场竞拍，不排除有试探市场的可能性。

汇生国际融资总裁黄立冲指出，不少内地房企加杠杆扩规模时，港资企业则相对保守。因杠杆率较低，港资房企在本轮市场波动中所受影响较小，手持大量现金，为其后续展开战略投资奠定了基础。

“几家老牌港资地产公司财务都非常稳健。如新世界发展2021年收入为682亿港元，手持现金629亿港元，现金与年度销售比101%；恒基销售收入为235亿港元，手持现金123亿港元，现金与年度销售比为52%。”黄立冲称。

与其它港资房企相似，长和系净负债率也较低。公开资料显示，李嘉诚旗下长江实业与和记黄埔的房地产业务，主要集中在港股上市平台长实集团（01113.HK）。

数据显示，于2021年12月31日，长实集团负债净额与总资本净比率约7.9%。于年终结算日，集团银行及其他借款总额为965亿港元，现金及现金等价项目约为626亿港元。

瑞银在今年3月中旬报告中指出，“长实自去年6月出售多项资产后，其净负债率将从去年6月的13.3%降至0.3%。如长实能成功出售价值150亿英镑的英国电力资产UK Power Network 20%股权，集团或获得300亿港元净现金流。”如此低的负债率，于整个港资企业而言都较罕见。

过去十年持续“瘦身”

李嘉诚的商业动作一直备受市场关注。过去十年间，李嘉诚曾进行过一轮资产大腾挪，出售了不少中国内地物业。

去年9月，希慎兴业以约35亿元的价格，从李嘉诚旗下企业收购了上海市静安区的世纪盛荟广场。该交易已于今年1月完成，并将于今年上半年带来收益。

2020年7月，长实集团出售位于四川成都的南城都汇商住项目部分股权，预计获益38亿港元。

而自2013年起，长和系在内地楼市持续收缩战线。例如，2013年其出售广州西城都荟广场、上海东方汇金中心；2014年先后转让南京国际金融中心大厦、长圆集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦；2016年出售陆家嘴世纪汇广场50%股权；2017年将旗下的国际玩具礼品城售予佳兆业；2019年10月，长实集团将大连西岗项目转让予融创，交易总价超过40亿元。

据财联社记者不完全统计，自2013年至今李嘉诚家族数次出售内地及香港物业，套现金额逾1170亿港元。

伴随内地资产的出售，李嘉诚旗下长实集团在内地的土储、销售占比有所减少。

长实集团2021年年报显示，于2021年终结算日，公司所拥有可开发土地储备约7500万平方呎，其中400万平方呎、6700万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。而2020年末期，长实集团拥有可开发土地储备约8000万平方呎，其中位于香港、内地及海外的土储规模，分别为500万平方呎、7100万平方呎及400万平方呎。

销售业绩贡献上，于2021年3月31日，长实集团于香港、内地预期于2022年确认的销售额分别为154.78亿港元、96.94亿港元；预期于2022年后确认的销售额分别为38.45亿港元、3.24亿港元。

多维度投资海外

过去十年间出售内地物业之时，李嘉诚家族将大笔资金投向英国。

2005年，李嘉诚家族以24亿英镑收购英国北方天然气80%股份；2011年以48亿英镑收购英格兰北部自来水公司；2012年以6.45亿英镑收购英国天然气公司Wales and West Utilities；2015年先后以25亿英镑收购英国铁路车辆租赁公司、35亿英镑购入英国客运列车公司Eversholt Rail Group；2016年以110亿英镑收购英国国家电网天然气管线业务；2019年以46亿英镑收购英国最大的酒吧运营商Greene Kg等。

5 Broadgate

但自2020年开始，李嘉诚家族却开始了反向操作，又陆续出售了一批英国和欧洲其他地区资产。

今年3月，长江实业集团以约74.67亿港元的价格，出售了位于英国伦敦的“5 Broadgate”写字楼。除出售伦敦物业，据彭博报道，李嘉诚还将英国的配电公司UK Power Networks、电信运营商Three UK摆上货架。其中配电公司估值高达150亿英镑（约合人民币1260亿元）。

对于长实大手笔出售英国资产，一位证券分析师对记者表示，这应该是李嘉诚根据全球形势重新展开了资产优化配置。

“内地及香港是集团的家乡，不存在撤资”

就撤资问题，李泽钜在业绩会上表示，卖楼并非撤资，而是地产公司的日常业务。“正如做制衣的，不可能不卖制成的衣物，有时批发卖，有时零售卖。卖楼是我们本业，所以卖楼不是撤资。”

李泽钜在业绩报告中强调，香港及内地为集团地产业务重点市场，将继续物色合适物业发展机会，对两地前景充满信心。

强强联合 新世界中国与招商蛇口战略合作

今年4月底，新世界中国与招商蛇口签署了战略合作协议，双方计划在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

招商蛇口作为全国领先的城市和园区综合开发运营服务商，以综合发展模式立足高质量可持续发展，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，业务覆盖全球110多个城市和地区，开发精品项目超620个，服务千万客户，近年更深度参与粤港澳大湾区城市化建设，并积极扩大在港业务发展规模，助力“深港融合”。

新世界中国与招商蛇口的战略合作不仅仅是业务上的携手共进，更是对创新发展模式的积极探索。双方将在战略合作的框架下，整合优势资源，为社会创造更大价值。

，恒隆地产董事长陈启宗在3月举行的业绩会上表示，恒隆主要专注于高端住宅市场，并不担忧内地楼市未来发展，目前有不少内地房企财政较困难，这可能成为集团收购的最好时机。

“市场不好才有机会让你买，如果一个城市平时卖很多地，现在买住宅地的企业少了，政府收入受到影响，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地？这个可能性是存在的，所以我们一直在看不同的城市、不同的地块。”陈启宗称。

港资房企逆市加大内地投资

黄立冲认为，李嘉诚家族在内地投资的物业即便套现，但受制于外汇等因素，也难以全部投向境外。为追求一定收益，长和系需要在内地寻找更多投资机会。

除长和系，今年以来多家港资企业表达了加大内地房地产市场投资的意愿。

公司内地土储下降、低负债情况下，李嘉诚家族会将手头资金投向哪些领域、是否会重返内地楼市，成为市场关注焦点。

今年3月，在长江和记实业有限公司以及长江实业集团2021年度业绩会上，李嘉诚长子、长实集团主席李泽钜表示，地产是集团核心业务，一定会继续发展。

长实集团的内地物业销售放缓，2021年度内地物业销售收益较上一年度减少。，长实集团35亿元出售上海世纪盛荟广场的交易已于2022年1月完成，并将于2022年上半年带来收益。

李泽钜还认为，香港其实有很多土地，只要商界及政府有更多合作的“想法”，那么提高住房供应并非难事，香港人均居住面积小就可以改善。

，他提到，目前香港本地推出的楼盘销售表现理想，强调吸纳土地储备不会“志在必得”，亦不会订立土地吸纳目标。据港媒，长实集团去年斥资114亿港元在香港购入了3块地皮，最近亦中标九龙土瓜湾市建局的项目。

房地产这一核心业务的未来，李泽钜表示，目前现金充足，推动新项目有优势，而且负债率低，容易承受风浪，有资本扩展及进行大型并购活动。

李泽钜还指出，展望2022年，尽管内外环境不稳定因素增多，但内地经济总体运行维持平稳。他还指出，内地以共同创新致富并分享成果为目标，持续深化改革及推动高质量发展，维持稳健有效宏观政策，适时降准减息以保持流动性合理充裕，预料市场短期风险可控，长远维持平稳健康发展。