后千亿时代的招商蛇口： 海内外疾行 变身城市运

 2017年即将结束之际，招商蛇口提前完成了销售千亿的目标。

 

这一具有阶段性突破意义的事件，标志着招商蛇口“城市和园区运营服务商”的含金量正在逐步释放。

 

历经重大无先例重组、招商地产和蛇口工业区深度整合，以及港、产、城模式的成熟，招商蛇口已不再是单纯的房地产开发商，而是转型为园区、社区与邮轮三大业务并行的“城市综合运营商”。

 

以“蛇口”这片发展了30多年的区域为原点，招商蛇口的邮轮母港和城市运营商模式将向全国乃至全球辐射。其城市运营商的理念与经营模式，不仅在国内扩张，还将其蛇口模式带出了海外。

 

后千亿逻辑

 

据克而瑞新近公布的2017年前11月房企成绩单，招商蛇口今年1-11月的合同销售额同比增长55.4%，达到1020.6亿元，招商蛇口成功跻身千亿阵营。

 

在楼市调控趋紧、房地产开发见顶的当下，加入规模化竞争成为房企的本能反应，“千亿”已成分水岭。但更为重要的是，实现千亿之后，房企如何可持续发展。

 

招商蛇口的应对是发力多元化。以“前港、中区、后城”（Port-Park-City，PPC）模式打造生态圈，通过多元化经营、全生命周期产品与服务，涵盖居住、健康医疗、国际教育、商业、产业园区、酒店、公寓、邮轮等满足不同成长阶段的全方位需求，寻求规模和利润新的增长点。

 

在传统的开发业务之外，招商蛇口持有物业规模快速增长。截至2016年末，全国在营商业可租面积约240万平方米，已开工在建可租面积约132万平方米。包括在建项目在内，招商蛇口在国内15个城市已有27个自持集中商业项目。

 

其中，长租公寓发展迅速。目前，招商蛇口的公寓业务已形成“壹系列公寓”产品线，管理规模约1.3万间，解决多层次客群的住房租赁需求。根据规划，到2020年，其长租公寓的管理规模将扩张至10万间。

 

在邮轮方面，招商蛇口坚定看好中国邮轮市场未来的广阔前景，现已初步完成在深圳、厦门、上海等沿海城市的邮轮母港布局，未来将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，打造邮轮全产业链。

 

看准消费升级带来的潜在机会，招商蛇口近年在健康、养老、文化、教育等行业都在强势布局与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台，关注“一带一路”领域的医疗合作发展；集活力长者公寓和专业护理院于一体的广州金山谷项目即将面世，并有数个养老项目正处于前期规划阶段；以“意库”为代表的文创园区，以“价值工厂”为代表的文创聚集地；以“设计互联”为代表的文化商业和设计资源展览、集聚平台；以前海慧途国际学校为代表的K12顶尖国际教育等产品构成了招商蛇口文创生态链。

 

复制PPC模式

 

招商蛇口城市运营商的转型，契合了中国城市化的进程。

 

以片区开发著称的招商蛇口，提炼出了蛇口模式，即通过“前港、中区、后城”（Port-Park-City，PPC）促进城市、区域的和谐有机发展。

 

目前，蛇口模式已进入4.0时代，即以港口先行、产业园区跟进、城市新区配套开发的方式实现港、产、城联动，协同政府、企业和社会资源，成为城市生长的力量。

 

事实上，作为招商蛇口的起步地，深圳蛇口从彼时小渔村演变为如今规划就业人口88万人、人均GDP超过6万美元的国际滨海宜居新城，正是PPC模式的典范。

 

借助蛇口经验，招商蛇口目前已在北京台湖、广州番禺、深圳光明、上海宝山、重庆金山等十多个项目进行复制PPC模式。

 

在海外，跟随国家“一带一路”倡议步伐，招商蛇口还将把“蛇口模式4.0”推向世界。

 

在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，蛇口模式具备可复制性目前“一带一路”沿线许多发展中国家拥有港口、低成本土地以及低成本劳动力，又有发展经济的迫切需求，与30年前的蛇口情况类似。

 

目前，招商局已经参与建设了中白工业园区，吉布提自贸区等项目。李国锋表示，今后招商蛇口还将在坦桑尼亚、多哥、斯里兰卡等其他区域开发一系列产业园区。

 

值得注意的是，园区开发、产业集聚需要充裕的土地储备。招商蛇口表示，公司目前已布局包括中国香港、新西兰等海外地区在内的39座城市。

 

通过招拍挂、股权收购及合作等多种方式，招商蛇口展示了极强的大体量资源获取能力。广发证券统计，2017年前三季度招商蛇口在热点城市获得38宗项目，土地购置建筑面积545.05平方米，总地价655.85亿元，占前三季度销售规模的84%，维持了较高的拿地力度。

 

招商蛇口还在深圳蛇口、前海等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。据悉，招商蛇口在前海的土储面积达508万平方米，太子湾170万平方米，大空港深圳国际会展中心154万平方米，蛇口的持有型物业200万平方米左右。

 

，招商蛇口还在推进对招商局集团内外的资源整合，启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目；与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议，共同改造开发前述公司所在城市的土地资源。

 

“在国家全面开放的新格局下，通过PPC模式铺路架桥，招商蛇口可以为‘一带一路’沿线创造更多的商机，吸引更多的民营企业前往投资，共商共建共享。”招商蛇口董秘刘宁表示。

 

招商蛇口董事会认为，改革、创新、重组必是未来3-5年企业竞争的主题，公司要围绕“保增长，重转型”开展生产经营活动。

 

金融创新驱动

 

变为城市运营商，意味着运营持有物业对资金能力要求极高，需结合地产金融，实现轻资产化运营。

 

2017年年底，招商蛇口在金融创新上开始发力，频频试水资产证券化。12月，其全国首单储架式长租公寓CMBS、银行间市场首单长租公寓ABN相继获批。

 

，招商蛇口还与太盟投资集团共同设立规模为16亿元的招商局太盟地产增值型基金，相当于一个SPV，通过这个基金，招商旗下三个物业实现了出表轻资产运营，获得了一笔50亿元的融资。

 

据悉，未来招商蛇口还有望推广地产基金模式，并综合运用私募基金、REITs等全生命周期的资本通道促进持有物业的去化，在贡献经营利润的，促进资产运营能力和地产金融能力的提升，实现产融结合。

 

东北证券指出，这是公司在地产金融和轻资产业务的首创和试点，促进商业办公楼的去化，提升公司的资产运营能力和地产金融能力。

 

在园区运营上，招商蛇口副总经理刘伟表示，不同于其他运营商，招商蛇口与金融、资本结合更为密切，今后甚至会出现“一园区一基金”。

 

“招商蛇口发展、变化及所做的探索，都是和资本、金融紧密结合，并在这个过程中不断壮大。”刘伟表示。