接盘乐视的融创,再吞海航物流资产!孙宏斌要追万

　　继万科、绿地、华厦幸福等巨头，又一家房地产企业杀入了这一领域。

　　3月12日，海航旗下海航基础设施投资集团股份发布公告称，海航基础孙公司海航地产与海南融创昌晟置业有限公司签订《股权转让协议》，出售海航地产所持有的海南海岛建设物流有限公司100%的股权，转让价款约7.97亿元。

　　对于此次收购，融创回应称，只是单一地方项目交易。

　　第一物流网记者发现，在融创以往的收购项目中，似乎未出现过物流企业的名字。

　　在房企拓展物流地产业务成为一种趋势的大背景下，收购标的中的海岛物流或许是融创将业务延伸至物流地产的一个开始。

　　如果说融创进军物流地产有些令人意外的话，那么把收购的资产所在地选在海南则可以说是顺理成章。

　　融创海南官网的公开资料显示，融创在海南的投资可以追溯到2015年，融创在万宁获得了海南省重点度假项目——融创日月湾。

　　此后，融创开始深耕海南市场。截至2017年9月，已在海口、澄迈、琼海、万宁、陵水、三亚等地布局超十个高端精品项目。

　　融创2017年中期业绩公告显示，对海南区域的土地储备达439.5万平方米，所占比例为4.4%。

　　（1）多元化布局。谈起融创，给大众印象最深的应该是，近年来在全国跑马圈地的一系列投资并购动作。

　　而近一段时间以来，融创却进入很少涉足的商业地产领域。

　　2017年7月，万达集团官方发出通告，称将向融创中国转让酒店和万达文化城资产，交易总金额约632亿元人民币。

　　这只是融创多元化布局的冰山一角。2017年以来，融创通过入股链家和乐视等一系列投资。

　　在前不久召开的亚布力论坛上，融创中国董事会主席孙宏斌直言“下一步就是文化旅游，还有文化娱乐，以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的，这就是消费升级”。

　　多元化布局背后的逻辑是，房地产的开发成本增加，资金回笼压力大，增量开发面临天花板，助推其转战商业地产等领域。

　　与住宅开发相比，物流地产领域无疑发展和收益空间更大。

　　（2）高端仓储供不应求。2017年，全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，增速比上年提高0.6个百分点。

　　与强劲的市场需求相比，物流仓储供给侧结构性短缺严重，高标准的现代物流仓储供不应求。

　　有人直言，“高标仓资源非常少，招商环境非常好，基本上不需要招商人员，客户就会自己找上门来。”

　　高端仓储设施到底稀缺到什么程度？

　　有数据显示，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米，人均面积不到0.015平方米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米，折合人均面积达1.17平方米，以人均面积计算，国内的高标准物流设施还有近80倍的增长空间。

　　（3）快速发展的电商需要高端物流设施。近年来，电商市场规模一直保持高速增长，2011-2016年中国线上零售总额的复合增长率为44%，预计2019年国内网络购物交易规模将达到7.5万亿元。

　　由此产生的网络购物激增的配送需求，成为优质物流设施市场的关键推动因素。因为，电商在物流上的降本增效，仓储是重要一环。

　　（4）物流地产收益高。从投资回报率看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前一线城市的物流地产收益率在6.5%-7%之间，高端物流地产的回报率可达8.0%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。而一线城市的二手房租金回报率更低，不到2%。

　　与融创初涉物流地产相比，万科算是这一领域的“老人儿”，而且已经成为发展的重点领域。

　　最著名的事件是，梅志明联合万科在内的中国财团股权收购普洛斯。

　　万科参与收购普洛斯绝非心血来潮——

　　早在2014年5月，万科与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域；

　　2015年6月，万科成立了万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌运作；

　　2017年10月11日，万科发布公告称，基于公司物流地产业务的发展战略，公司下属企业万科产业园、乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业。

　　公告还称，基于公司物流地产业务的发展战略，综合考虑目前市场环境，本次公司下属子公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。

　　这正如万科董事会主席郁亮此前表示，在万科未来10年版图业务中，物流地产可以向行业数一数二的目标发展。

　　有资料显示，2017年，万科投资的这23个物流项目，共投资约17.8亿元。